Varför byggs det inte mer bostäder i Sverige?

Ett allt mer oroande moment i unga svenskars liv är att hitta bostad. Bostadsköer och bostadsbrist har funnits så länge att det betraktas som ett normaltillstånd. Som det framgår i bilden ovan har byggandet endast hållit jämn takt med befolkningsökningen under ett fåtal år. Så varför byggs det inte mer billiga hyresrätter?

Den ökände hyresregleringen infördes år 1942 för att kontrollera prisbildningen inom bostadsrättsmarknaden. Sedan 1975 års formella avskaffande av hyresregleringen har den fått leva vidare genom förhandlingsöverenskommelser mellan hyresgästföreningen och allmännyttan och bruksvärdessystemet. Inom systemet sätts hyran utifrån lägenhetens fysiska egenskaper, såsom storlek och materiell standard, istället för ett marknadspris. Enligt bruksvärdessystemet ska ett attraktivt läge inte bestämma marknadspriset. Två identiska lägenheter ska ha samma bruksvärdeshyra, även om den ena ligger i Stockholms innerstad och den andre i Karlskrona. Lite tokigt kan man tycka att det låter.

Konsekvenserna av hyresreglering inkluderar långa köer, minskad nybyggnation och ökad skuldsättning. Långa köer bildas eftersom många hyror sätts lägre än vad hyresgäster är villiga att betala. Hyrorna blir alltså mycket attraktiva och folk ställer sig i kö. Minskad nybyggnation skapas eftersom hyrorna är låga och det finns inte tillräcklig med vinst att hämta för företagen. Bostadsrätter är en bättre investering för företagen eftersom där kan man ta marknadsmässigt betalt. Svenskarnas skuldsättning ökar då bostadsrätterna blir den enda vägen till en lägenhet, ett skuldkalas som jag skrivit om tidigare.

Marknadshyror som lösning?

Den stora nackdelen med marknadshyror är att det leder till prisökningar. Många låg- och medelinkomsttagare skulle få problem att bo kvar i sina lägenheter. Forskare på området har estimerat att hyrorna i Stockholm skulle öka med 27 procent vid marknadshyror. Det är troligt att ökningarna påverkar mest höginkomsttagare där hyreslägenheterna är mer attraktiva. Enligt mig är det ett olämpligt att införa marknadshyror under en längre tid av bostadsbrist, långa köer och en potentiell bostadsbubbla. När bostadsbyggandet och hyreslägenheter har skapats kan marknadshyror införas och introduceras till en sund marknad. Marknadshyrors fördelar ligger ofta flera år in i framtiden, medan chocken är omedelbar.

Ett sätt att skapa balans är infrastrukturförbättringar med transport som binder samman storstadsregioner. En annan kompromiss är att tillåta fler höghus som Centerpartiet i Stockholm har föreslagit. Slutligen bör politikerna se över att ha en statlig inblandning i form av bostadsbyggande. En stor skepticism mot statligt inflytande kan förstås givet de snedvridningar som staten redan skapat på bostadsmarknaden. Det är extremt svårt att bygga bort bostadsbrist utan offentliga ingrepp där marknaden har snedvridits av en hyresreglering. Byggnormer och regelverk som är mycket komplicerade bör också förändras.

Flera nationalekonomer och forskare har diskuterat marknadshyror och andra lösningar medans politikerna väljer att ägna sig åt politisk retorik. Samtidigt som regelverk och byggnormer ignoreras ökar svenskarna sin skuldsättning genom bostadsköp vilket hotar den svenska makroekonomin. Politikerna måste ta tag i grundproblemen om vi ska ha en sund bostadsmarknad som inte stänger ut människor.

Ytterligare ett nytt bolag i portföljen!

Efter ett par stökiga dagar på börsen bestämde jag mig att köpa Latour till portföljen. Investmentbolaget har handlats till en premie men nu sjönk premien till 2% vilket jag såg som attraktivt.

Investmentbolaget har haft två sänkningar av utdelningen sedan 1985. Sänkningarna hände under finanskrisen 2009 och 1992. Latour verkar sänka utdelningen i finanskriser, annars är trenden uppåt. Bolaget har mycket intressanta innehav som ni kan se här. Direktavkastningen ligger idag på ca. 2 procent. 

Köpet kanske skulle kunnat avvaktas och tajmats så att jag köpt till en mindre premie eller rabatt. Detta skulle kräva sämre tider och i det långa loppet tror jag detta är ett gott investmentbolag att äga. Utdelningstillväxten och totalavkastningen har varit god som man kan se i bilden ovanför, även om historisk avkastning inte garanterar något.

Fem nya bolag i portföljen

Som lovat tänkte jag redovisa mina nya innehav i portföljen. Det är absolut inga fyndnivåer men det är bolag som jag anser ska kunna leva i portföljen en mycket lång tid. Att tajma köpen är inte något jag klarar av och köper hellre regelbundet. Här är dem nya innehaven: 

Johnson & Johnson
Ett läkemedelsbolag som lyckats höja utdelningen i 57 år. Inköpspris på strax över 130$ vilket var rätt dyrt. 

SCA
Skogsbolaget som haft en sänkning av utdelningen sedan 1950. Bolaget sänkte utdelningen under finanskrisen. Valet stod mellan SCA, Stora Enso och Holmen. SCA tilltalade mig efter att läst det här inlägget.

Nobina
Bussbolaget som har hög utdelning, stigande utdelning och konjunkturstabil efterfrågan samt miljövänligt. Köpte en väldigt liten post på 1000 kr. 

Swedish Match
Tobaksbolaget som har 22 år av bibehållen eller höjd utdelning. En god diversifiering av portföljen. 

Hufvudstaden
Fastighetsbolaget har höjt utdelningen varje år sedan 1997. Ett gott komplement till mitt andra fastighetsbolag Castellum. 

Vad tycker ni om mina nya aktier?

Stora förändringar - Aktieköp för 48.000 kr!

Stora transaktioner har tagit plats de senaste dagarna. Sist jag uppdaterade det totala portföljvärdet låg det på 24.000 kr. Idag ligger det totala värdet på 72.300 kr!

För dessa 48.000 kr fyllde jag på alla mina innehav i min nuvarande portfölj som du kan se här. Som tidigare sagts försöker jag vikta portföljen mot utdelningshöjare. Fem nya bolag har introducerats till portföljen, ett utländskt och fyra svenska. En redovisning om dessa kommer i nästa inlägg. 

Anledningen till så stora köp är för att jag vill ligga fullinvesterad med mitt CSN lån. Förhoppningsvis gynnas portföljen av detta och jag kan få rätt till utdelningar som återinvesteras. För mig handlar det om tid i marknaden. Däremot känner jag att värderingar av vissa bolag är hög men som man säger "Buy Once, Cry Once". 

Svenskarnas skuldkalas

Är du intresserad om den svenska ekonomin har du nog märkt av diskussionen om svenskarnas belåning. Diskussionen är starkt kopplad till bostadspriserna som utvecklats starkt på lång sikt.

Figuren nedan visar utvecklingen av statsskulden respektive den privata sektorns skulder som andel av BNP sedan år 1980. Privata sektorns skulder kan delas upp i två delar: hushållens respektive företagens skulder. Cirka 60 procent av den privata sektorns totala skulder återfinns hos icke-finansiella företag. Resterande del utgörs av hushållens skulder som dubblerats från 2.000 till drygt 4.000 miljarder kronor sedan år 2005. Som vi ser är vi på rekordhöga nivåer när det kommer till privata sektorns skuldsättning. 

Även om företagens skulder är större än hushållens ska dessa inte ses som extremt oroande. Företagen har större ekonomiskt svängrum och tar lån för kort- och långsiktiga investeringar som är kassaflödesgenererande. Hög skuldsättning hos hushållen bör vara mer oroande eftersom dessa är mer sårbara för ekonomiska nedgångar och fallande bostads- och aktiepriser.

Även om svensken har en god motståndskraft mot ett bostadsprisfall finns det oro att hushåll med stora skulder drar ned sin konsumtion vid försämrade ekonomiska förutsättningar. Riksbanken har bedömt att hushållens höga skuldsättning utgör den största risken för svensk ekonomi. Finansmyndigheten anser även att hushåll med stora skulder utgör en makroekonomisk risk.

En viktigt kompenent att hålla koll på är hushållens skuldkvot, det vill säga skuldsättning relativt deras disponibla inkomster. Skuldkvoten visar hur sårbart ett hushåll är för räntehöjningar och inkomstbortfall. Finansiella stabilitetsrådet konstaterar att skuldkvoten är i dagsläget 185 procent och cirka 340 procent för de hushåll som har bolån. Bland hushåll med nya bolån uppgick skuldkvoten till cirka 400 procent. Den rekordhöga skuldkvoten anses medföra att en lågkonjunktur förstärks och kan hota den finansiella stabiliteten om hushållen drar ner på sin konsumtion.

De svenska hushållen kommer säkerligen kunna betala sina räntor och amorteringar även om inkomsterna faller eller räntorna stiger. Problematiken ligger i risken för en konsumtionsnedgång. Martin Flodén har visat på att Riksbankens räntehöjningar har negativ effekt på konsumtionen hos högt belånade hushåll.

Ett argument som tas upp är att hushållen har rekordstora tillgångar och att man inte bör oroa sig då dessa kan utgöra en buffert när de ekonomiska förutsättningarna försämras. Ett problem med detta argument är att tillgångarna är ojämnt fördelade i Sverige. Den rikaste tiondelen äger cirka 60 procent av tillgångarna. Dessutom faller värdet av riskfyllda tillgångar som bostäder och aktier vid dessa situationer. Likviditeten av dessa tillgångarna är problematisk och kan inte alltid säljas omedelbart. Därför behöver inte hushållens tillgångar betyda att motståndskraften är god hos hushåll med stor belåning. 

"Borde jag vara orolig?!"

Självklart inte! Det vi pratar om är pengar och skuldsättning, något du aldrig bör vara orolig över. Om du är orolig över din skuldsättning bör du antagligen se över din livsstil. Det är mycket lättare att fixa dina problem i dag vid låga räntor och ekonomisk stabilitet än vid kärvare tider. Här kommer enkla sätt för dig att förbereda dig inför sämre tider:

• Investera din lön och spendera det inte på temporär lyx
• Eliminera konsumentlån
• När börsen och bostadspriserna är på all-time-high är det mindre skadligt att amortera mer på bostadslånet eller ha större buffert
• Engagera dig i din bostadsrättsförening och se över belåning och ekonomi
• Omvärdera bostaden - värdeuppgången i bostaden kan därefter användas för att erhålla lån till låg ränta, exempelvis för att betala tillbaka dyra blancolån

Bryr du dig om Sveriges skuldsättning? Tror du att skuldsättningen kommer förvärra en kommande lågkonjunktur?