Varför byggs det inte mer bostäder i Sverige?

Ett allt mer oroande moment i unga svenskars liv är att hitta bostad. Bostadsköer och bostadsbrist har funnits så länge att det betraktas som ett normaltillstånd. Som det framgår i bilden ovan har byggandet endast hållit jämn takt med befolkningsökningen under ett fåtal år. Så varför byggs det inte mer billiga hyresrätter?

Den ökände hyresregleringen infördes år 1942 för att kontrollera prisbildningen inom bostadsrättsmarknaden. Sedan 1975 års formella avskaffande av hyresregleringen har den fått leva vidare genom förhandlingsöverenskommelser mellan hyresgästföreningen och allmännyttan och bruksvärdessystemet. Inom systemet sätts hyran utifrån lägenhetens fysiska egenskaper, såsom storlek och materiell standard, istället för ett marknadspris. Enligt bruksvärdessystemet ska ett attraktivt läge inte bestämma marknadspriset. Två identiska lägenheter ska ha samma bruksvärdeshyra, även om den ena ligger i Stockholms innerstad och den andre i Karlskrona. Lite tokigt kan man tycka att det låter.

Konsekvenserna av hyresreglering inkluderar långa köer, minskad nybyggnation och ökad skuldsättning. Långa köer bildas eftersom många hyror sätts lägre än vad hyresgäster är villiga att betala. Hyrorna blir alltså mycket attraktiva och folk ställer sig i kö. Minskad nybyggnation skapas eftersom hyrorna är låga och det finns inte tillräcklig med vinst att hämta för företagen. Bostadsrätter är en bättre investering för företagen eftersom där kan man ta marknadsmässigt betalt. Svenskarnas skuldsättning ökar då bostadsrätterna blir den enda vägen till en lägenhet, ett skuldkalas som jag skrivit om tidigare.

Marknadshyror som lösning?

Den stora nackdelen med marknadshyror är att det leder till prisökningar. Många låg- och medelinkomsttagare skulle få problem att bo kvar i sina lägenheter. Forskare på området har estimerat att hyrorna i Stockholm skulle öka med 27 procent vid marknadshyror. Det är troligt att ökningarna påverkar mest höginkomsttagare där hyreslägenheterna är mer attraktiva. Enligt mig är det ett olämpligt att införa marknadshyror under en längre tid av bostadsbrist, långa köer och en potentiell bostadsbubbla. När bostadsbyggandet och hyreslägenheter har skapats kan marknadshyror införas och introduceras till en sund marknad. Marknadshyrors fördelar ligger ofta flera år in i framtiden, medan chocken är omedelbar.

Ett sätt att skapa balans är infrastrukturförbättringar med transport som binder samman storstadsregioner. En annan kompromiss är att tillåta fler höghus som Centerpartiet i Stockholm har föreslagit. Slutligen bör politikerna se över att ha en statlig inblandning i form av bostadsbyggande. En stor skepticism mot statligt inflytande kan förstås givet de snedvridningar som staten redan skapat på bostadsmarknaden. Det är extremt svårt att bygga bort bostadsbrist utan offentliga ingrepp där marknaden har snedvridits av en hyresreglering. Byggnormer och regelverk som är mycket komplicerade bör också förändras.

Flera nationalekonomer och forskare har diskuterat marknadshyror och andra lösningar medans politikerna väljer att ägna sig åt politisk retorik. Samtidigt som regelverk och byggnormer ignoreras ökar svenskarna sin skuldsättning genom bostadsköp vilket hotar den svenska makroekonomin. Politikerna måste ta tag i grundproblemen om vi ska ha en sund bostadsmarknad som inte stänger ut människor.

Ytterligare ett nytt bolag i portföljen!

Efter ett par stökiga dagar på börsen bestämde jag mig att köpa Latour till portföljen. Investmentbolaget har handlats till en premie men nu sjönk premien till 2% vilket jag såg som attraktivt.

Investmentbolaget har haft två sänkningar av utdelningen sedan 1985. Sänkningarna hände under finanskrisen 2009 och 1992. Latour verkar sänka utdelningen i finanskriser, annars är trenden uppåt. Bolaget har mycket intressanta innehav som ni kan se här. Direktavkastningen ligger idag på ca. 2 procent. 

Köpet kanske skulle kunnat avvaktas och tajmats så att jag köpt till en mindre premie eller rabatt. Detta skulle kräva sämre tider och i det långa loppet tror jag detta är ett gott investmentbolag att äga. Utdelningstillväxten och totalavkastningen har varit god som man kan se i bilden ovanför, även om historisk avkastning inte garanterar något.

Fem nya bolag i portföljen

Som lovat tänkte jag redovisa mina nya innehav i portföljen. Det är absolut inga fyndnivåer men det är bolag som jag anser ska kunna leva i portföljen en mycket lång tid. Att tajma köpen är inte något jag klarar av och köper hellre regelbundet. Här är dem nya innehaven: 

Johnson & Johnson
Ett läkemedelsbolag som lyckats höja utdelningen i 57 år. Inköpspris på strax över 130$ vilket var rätt dyrt. 

SCA
Skogsbolaget som haft en sänkning av utdelningen sedan 1950. Bolaget sänkte utdelningen under finanskrisen. Valet stod mellan SCA, Stora Enso och Holmen. SCA tilltalade mig efter att läst det här inlägget.

Nobina
Bussbolaget som har hög utdelning, stigande utdelning och konjunkturstabil efterfrågan samt miljövänligt. Köpte en väldigt liten post på 1000 kr. 

Swedish Match
Tobaksbolaget som har 22 år av bibehållen eller höjd utdelning. En god diversifiering av portföljen. 

Hufvudstaden
Fastighetsbolaget har höjt utdelningen varje år sedan 1997. Ett gott komplement till mitt andra fastighetsbolag Castellum. 

Vad tycker ni om mina nya aktier?